VHSt - Hamburgischer Verein für den öffentlichen Dienst
Hamburgischer Verein für den öffentlichen Dienst
 
Aktuelle Ausgabe
Titelfoto: © Ansicht des Chilehauses (c) stahlpress

Das Mitgliedermagazin

Hamburgische Zeitschrift für den öffentlichen Dienst

 

Mitglied werden

Profitieren Sie von der Mitgliedschaft im VHSt. Einfach ausdrucken und ausgefüllt an uns senden.

 

BESONDERE VERANSTALTUNGEN


 

Top-Themen

Hamburger Wohnungsmarkt

Der Hamburger Mietenspiegel 2017/2018

Der Hamburger Mietenspiegel wurde im Dezember durch die Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen, Dr. Dorothee Stapelfeldt, vorgestellt und bezieht sich auf den 1. April 2017 als Erhebungsstichtag. Daraus ergibt sich zwar eine Erhöhung, die aber im Vergleich zu den Vorjahren etwas moderater ausfällt und Hoffnung auf eine absehbare Entspannung des Wohnungsmarkts weckt.

Sinn und Zweck des Hamburger Mietenspiegels

Der Hamburger Mietenspiegel erscheint seit 1976 alle zwei Jahre und wird durch die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen ermittelt. Dabei wird sie von einem Arbeitskreis begleitet, der aus Mieter- und Vermieterorganisationen besteht. Der Mietenspiegel erlaubt einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierte Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit. Das Wohnlagenverzeichnis wird jedes Jahr ausgewertet und durch neue Lärmquellen und andere Faktoren aktualisiert.

Der Mietenspiegel stellt eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB dar. Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen einigen, ohne Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen. Bei Wohnraum, der gefördert wurde, kommt der Mietenspiegel nicht zum Tragen. Seit Einführung der Vorschriften zur Mietpreisbremse ins BGB (§§ 556 d ff.) ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch als Orientierung für Neuvermietungen anwendbar.

Die Mietpreisbremse und Mieterhöhungen

Seit dem 1. Juli 2015 gilt für das ganze Gebiet Hamburgs die Mietpreisbegrenzungsverordnung - zunächst bis 2020. Sie regelt, dass bei Neuabschluss eines Mietvertrags die Miethöhe grundsätzlich auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus zehn Prozent begrenzt ist. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz, das der Verordnung vorgestellt ist, ergänzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) um eine Ermächtigungsgrundlage für die Landesregierungen, bei einem angespannten Wohnungsmarkt eine Mietpreisbegrenzungsverordnung zu erlassen.

Eine Kündigung, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen will, ist gesetzlich nicht zulässig. Er kann aber verlangen, dass der Mieter einer Erhöhung der Miete bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt, wenn: die Miete der Wohnung seit mindestens 15 Monaten nicht erhöht wurde (ausgenommen Modernisierung oder gestiegene Betriebskosten); eine vertragliche Mieterhöhung vereinbart wurde oder besondere Umstände eintreten; die verlangte Miete sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht um mehr als 15% erhöht (ausgenommen Modernisierungen oder gestiegene Betriebskosten).

Die Mietpreisbremse greift nicht, wenn: die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird; eine Wohnung nach umfassender Modernisierung erstmalig vermietet wird; die Miete, die der vorherige Mieter für die Wohnung zuletzt schuldete, höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %; hier darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden; der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat.

Anstieg von 5,2 % im Vergleich zum Vorjahr

Zu der Berechnung wurden etwa 539.000 Wohnungen, die allesamt aus frei finanziertem, ungebundenem Wohnungsbestand stammen, bei dem innerhalb der letzten vier Jahre die Miete erhöht oder neu vereinbart worden ist, herangezogen. Dabei waren 43 % der Verträge Neumietverträge, was zeigt, dass sich Hamburg immer noch großer Beliebtheit erfreut und jedes Jahr viel Zuwachs aus In- und Ausland zu verzeichnen hat.

Die Nettokaltmieten sind seit dem Mietenspiegel 2015 im Schnitt um insgesamt 0,42 €/m² bzw. 5,2 % gestiegen, durchschnittlich um 8,44 €/m². Der Mietenanstieg liegt damit unterhalb des Anstiegs in den Vorjahren, der bei 6,1 % lag. In Teilsegmenten ist der Durchschnitt sogar nicht angestiegen, sondern gesunken. Die aktuelle Mietentwicklung liegt jedoch über der allgemeinen Preisentwicklung - hier betrug der Zuwachs im Vergleichszeitraum rund 1,7 %. Insgesamt liegen rund 53 % aller Mieten immer noch unterhalb einer Hochpreisschwelle von 7,50 €/m².

Immer noch ein teures Pflaster

Die Wohnungsmieten in Deutschland befinden sich in der Phase, in der der Anstieg flacher wird. Das geht aus dem Wohnungsmietpreisspiegel 2017/2018 hervor, den der Maklerverband IVD im November veröffentlichte. Laut der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen hält Hamburg, wie schon in den letzten beiden Jahren, eine Position im Mittelfeld, wenn es um die teuersten Neuvermietungen geht. Dabei werden Neu- und Altbau, normale und gehobene Ausstattung, Zustand, Beschaffenheit, energetische Beschaffenheit sowie alle Größen und Lagen miteinbezogen, um so einen wirklich repräsentativen Vergleich zu erhalten. Betriebs- und Nebenkosten fließen nicht in die Vergleichsmiete ein.

Bei dieser Erhebung führt München die Liste mit stolzen 11,23 €/m² an. Stuttgart liegt bei 8,95 €/m², Frankfurt am Main bei 8,82 €/m² und schließlich Hamburg mit 8,44 €/m² mit etwas Abstand dahinter. In Berlin beträgt der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch günstige 6,39 €/m², die unterhalb der Mietpreisschwelle von 7,50 €/m² liegen.

Laut der Hans-Böckler-Stiftung mit Stand September 2017 hält Hamburg, hinsichtlich der Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen, den 10. Platz. Bei dem Ranking von Statista landet Hamburg zwar auch auf Platz 10. Hier wurden aber nur die Mietpreise für Neuvermietungen von Wohnraum berücksichtigt, der in den letzten zehn Jahren gebaut wurde, 60 bis 80 m² groß ist und eine gehobene Ausstattung besitzt. In einer Stadt wie Hamburg mit vielen Altbauwohnungen ist das nicht wirklich repräsentativ.

Positivere Zukunftsaussichten

Glücklicherweise nimmt unsere Hansestadt keine Spitzenreiterposition ein und kann, mit einigen neuen Bauprojekten in diesem Jahr, vielleicht endlich diese unerwünschten Top-10-Listen verlassen. Laut der Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen ist dieses Jahr der Bau von 10.000 neuen Wohnungen geplant. Das ist wesentlich mehr als in den Vorjahren. So wurden 2015 und 2016 insgesamt nur 16.000 Wohnungen fertiggestellt. Sobald wir uns der tatsächlich benötigten Zahl nähern, könnte der Mietenspiegel auf gleichem Stand bleiben oder sinken. Bis dahin ist es aber noch ein wenig hin, denn jedes Jahr strömen erneut mehr Menschen aus In- und Ausland in die Hansestadt und gerade kleine, günstige Studentenwohnungen sind noch Mangelware.

Normale Wohnlage 2011 bis 2016
25 bis 40 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 14,13 v/m², bei einer Entwicklung von 13,00 bis 15,13 v/m²
41 bis 65 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 12,32 v/m², bei einer Entwicklung von 9,79 bis 15,05 v/m²
66 bis 90 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 12,28 v/m², bei einer Entwicklung von 10,10 bis 14,43 v/m²
Ab 91 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 13,13 v/m², bei einer Entwicklung von 10,91 bis 15,22 v/m²
Gute Wohnlage* 2011 bis 2016
25 bis 40 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 17,08 v/m², bei einer Entwicklung von 16,65 bis 17,35 v/m²
41 bis 65 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 14,11 v/m², bei einer Entwicklung von 11,86 bis 16,31 v/m²
66 bis 90 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 14,15 v/m², bei einer Entwicklung von 12,20 bis 16,00 v/m²
91 m² bis 130 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 13,90 v/m², bei einer Entwicklung von 12,00 bis 16,00 v/m²
Ab 131 m²Durchschnittliche Vergleichsmiete 15,94 v/m², bei einer Entwicklung von 11,73 bis 20,69 v/m²

* Eine gute Lage bedeutet beispielsweise viel Begrünung und Gebäude mit nicht mehr als fünf Etagen in der Umgebung. Auch eine gute Verkehrsanbindung und ruhige oder beliebte Lage sind Faktoren.

Quellen: Freie und Hansestadt Hamburg - Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen, Statista, IVD, Hans-Böckler-Stiftung

Autor: VHSt

HBZ · 01/2018
 
Weitere Meldungen:

Das Netzwerk des Führungsnachwuchses

Die Ratten-AG

Sie nennen sich selbst "Ratten". Es zeugt von Selbstbewusstsein und Humor, sich nach Tieren zu benennen, die viele eher als Schädlinge betrachten würden. Dabei gelten die Nager zugleich ...
HBZ · 3/2024
 

Keine Angst vor dem Finanzamt

Einkommenssteuerberatung des VHSt

Der erfahrene Steuerberater Jörg Hahn berät alle Mitglieder des Vereins Hamburgischer Staatsbeamten kompetent rund um das Thema Steuererklärung - kostenlos. Fu...
HBZ · 3/2024
 

Editorial

Gut beraten und vernetzt

Liebe Mitglieder des VHSt, liebe Kolleginnen und Kollegen, inzwischen liegt die Lohnsteuerbescheinigung des letzten Jahres wohl auch auf Ihrem Tisch und sorgt für ein schlechtes Ge...
HBZ · 3/2024
 

Das Hamburg-Rätsel

Auf welchem Gebäude thront diese Weltkugel?

Liebe Leserin und lieber Leser, mit unserem Hamburg-Rätsel können Sie testen, wie gut Sie Hamburg kennen....
HBZ · 1/2024
 

Aufgeblättert: Buchtipp

Fußball-Ikone: 'Uns Uwe'

Uwe als Buttje mit Lederball, Uwe auf Schneeboden im Stadion Rothenbaum, Uwe im Nationaldress, Uwe beim Autogrammschreiben, Uwe mit 'Vadder' Erwin, Mutter Anny und Schwester 'Purze...
HBZ · 1/2024
 

Geschichten aus Hamburgs Geschichte

Das Wappentier

Die Alsterschwäne symbolisieren seit Jahrhunderten Hamburgs Unabhängigkeit....
HBZ · 1/2024
 
 
 
 

TOP